宅基地“合作建房”纠纷案例分析 作者：未知     时间：2020-02-17    来源：互联网

近年来，随着社会的快速发展和城市的向外扩张，都市村庄拆迁已成为常见之事。而为了分得更多面积的安置房屋，得到更多的拆迁安置费用，一些村民想尽办法在宅基地上多建房的事情更是比比皆是。

有些村民只有宅基地，却无钱建房，所以便出现了一些愿意出钱建房的人。“你出钱，我出地”，双方合作建房的模式也很快生成。但是，这样的合作真的能使双方都可以获利更多吗？事实证明“不一定”。

2015年5月20日，郑州市惠济区人民法院便审结了这样一起合同纠纷案件。

【基本案情】

2012年3月10日，得知惠济区李大伯家所在的村庄已经纳入拆迁计划的王先生，一大早来到李大伯家，因为王先生知道李大伯家有一处闲置的宅基地。

王先生便与李大伯商议，自己出钱在李大伯的宅基地上建房，但是自己要享有建成房的一半即50%的房屋所有权。王先生表示，将来房屋拆迁时，他本人可以享有50%拆迁安置的权利，即享有房屋拆迁安置后一半的房屋权利(包括过渡费等)。

李大伯觉得自己的宅基地闲着也是闲着，让王先生盖了房，自己还可以得到额外的补偿款，何乐而不为呢，便与王先生签订了一份《合作建房协议》，协议内容分为两部分：一部分约定了关于在宅基地上所建房屋的权利；另一部分约定了将来拆迁时房屋置换拆迁费的分配。两部分内容均是双方当事人各享受50%的权利。

随后王先生便投资约70万元，在李大伯的宅基地上建造了一栋四层小楼。

2014年9月，李大伯所在的村庄开始拆迁，李大伯与村委会签订了《拆迁安置协议书》。该协议书写明，李大伯取得拆迁安置住宅建筑面积180平方米和置换后建筑面积补偿费、搬家补助费等共计62万余元。

在该村城中村改造办公室的宣传读本上显示：“家有宅基地，户口均不在该村的，按照每户90平方米居住用房的标准予以安置。”李大伯与其子按两户标准获得180平方米的房屋安置。

王先生在得知李大伯已签订《拆迁安置协议书》并如约领到补偿款后，便找到李大伯，要求按当初双方协议约定分给自己一半的补偿费及90平方米建筑面积的房屋安置。但是李大伯坚决不同意。

随即，王先生便一纸诉状将李大伯起诉至郑州市惠济区人民法庭，请求法院依法判令李大伯三日内支付房屋拆迁补偿费等共计31万余元；依法确认依据《合作建房协议》享有被告房屋拆迁房屋安置建筑面积180平方米的一半，即90平方米的所有权。

【综合分析】

本案主审法官表示：随着我国城镇化进程的提速和房价的过快上涨，一些农村集体经济组织和开发商建设、销售“小产权房”的行为屡禁不止，近来还出现了农民提供宅基地、城市居民出资“合作建房”的现象，由此产生的矛盾纠纷也日益增多。

按照我国《合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。但是，一纸合同并不意味着是一张万全的护身符。如果合同内容违反我国法律、法规，则违法部分无效。

我国《物权法》第一百五十三条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《河南省农村宅基地用地管理办法》第四条规定：农村宅基地属于集体所有。农村居民对宅基地只有使用权，没有所有权。宅基地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让。

主审法官表示，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中的《合作建房协议》所涉及的建房用地地块属于农村集体所有的土地，其性质是宅基地。而李大伯与非本村村民的王先生签订的《合作建房协议》，从约定内容不难看出，实际上是非法转让宅基地。其行为违反了以上关于农村土地管理的相关法律法规，违法部分应认定为无效。

所以法院认定，李大伯及家人基于农村宅基地使用权及村民资格获得的建筑面积180平方米的安置住宅，王先生无权分割。

●合同部分无效，不影响其他部分效力

《合同法》第五十六条规定：合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。

本案中，李大伯和王先生签订的《合作建房协议》第二部分约定，王先生、李大伯对涉案合建的房屋各享有50%的权利。

据此，惠济区人民法院认为，李大伯和王先生两位当事人与涉案房屋有关的拆工补助、搬家补助费等共计62万余元，两人应按份共有，故判决李大伯支付王先生31万余元。

●合作建房风险大，莫要为多得拆迁款投机违法

法官提醒，从该案反映出的实际问题可知，城镇居民与农民合作建房无异于“空中楼阁”，存在很大的法律风险和政策风险。在出资人和出地人签订合同并合作建房后，如果相关部门整顿建设项目，会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。那么结果只能是出资人找供地的农民索要款项，出资人就可能面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。

另外，合作建房后如果遇到国家征地拆迁，由于这类房产没有国家认可的合法产权，出资建房人并非合法的产权人，其无法得到对产权进行的拆迁补偿。而作为实际使用人，所得到的拆迁补偿与产权补偿也有着天壤之别。所以莫要为多得拆迁款投机违法，否则最终的恶果还须自己担。

【争议焦点】

“我们签订的协议，内容很明确，房屋安置和补偿款各得一半儿，他得按合同履行。”法庭之上，王先生气愤地说道。

“政府的政策很清楚，有宅基地的一户90平方米，我和儿子两人得180平方米，跟宅基地上有房没房没有关系，分的房子也和协议内容无关。”李大伯针对王先生的观点反驳道。

【判决结果】

惠济区人民法院经审理认为，与涉案房屋有关的拆工补助、搬家补助费等共计62万余元，李大伯和王先生两人按份共有。而李大伯及家人基于农村宅基地使用权及村民资格获得的建筑面积180平方米的安置住宅，王先生无权分割。法院遂依据相关法律法规，判决李大伯支付王先生31万余元，驳回其他诉讼请求。

免责声明：本网部分文章和信息来源于国际互联网，本网转载出于传递更多信息和学习之目的。如转载稿涉及版权等问题，请立即联系网站所有人，我们会予以更改或删除相关文章，保证您的权利。同时，部分文章和信息会因为法律法规及国家政策的变更失去时效性及指导意义，仅供参考。